Raisons pour vendre son local commercial.
Dans le cadre de votre activité professionnelle ou d’un investissement locatif, vous avez acquis il y a quelques années un local commercial, un entrepôt de stockage ou des bureaux souvent pour exercer votre ancienne activité ou simplement pour investir patrimonialement.
En tant que propriétaire, de nombreuses raisons peuvent vous amener à envisager la vente de votre bien tel que:
- Partir à la retraite,
- Départ d’un locataire,
- Avoir besoin de liquidité,
- Anticiper les travaux de remise aux normes,
- Être libérer de vos engagement vis à vis de vos locataires,
- Une opportunité fiscale lié au souhait politique du moment,
- Un marché actuel au plus haut,
- Un souhait côté investisseur pour investir dans la pierre,
- Aider financièrement vos proches,
- Préparer votre succession en transmettant des liquidités plutôt que des revenus fonciers taxables.
Nous allons vous aider à trouver l’envie de passer ce cap qui est souvent l’investissement d’une vie professionnelle durement gagnée.
Facteurs déterminants pour vendre son local commercial?
Dans l’hypothèse où vous souhaitez proposer à la vente un bien commercial, il convient d’analyser différents éléments liés au bien en fonction de sa destination et de son exploitation commerciale tel que :
- Sa situation géographique,
- les caractéristiques techniques du bien immobilier,
- La tendance du marché (historique des ventes, la concurrence actuelle et l’appétence des investisseurs)
- Entretien du local professionnel (Historique des travaux réalisés, mise aux normes à réaliser, travaux futurs)
- Qualité et pérennité du locataire en place (avec une activité commerciale ou non)
- Bail commercial ou bail professionnel (possibilité de réajuster le loyer, résilier le bail, calcul d’une indemnité d’éviction)
Ce dernier point est primordial, s’agissant particulièrement de la durée restante du bail commercial. Car, si ce dernier est reconduit ou présente encore plusieurs années à courir (a minima 5 à 6 ans), il rassurera plus facilement un futur acquéreur. En effet, l’échéance proche d’un bail est souvent synonyme de renouvellement de mobilier, d’éventuels travaux et de conditions locatives révisées à la baisse. Autant d’éléments à risque, anxiogènes, qui nécessitent de conférer une prime au risque au futur propriétaire.
Vente de locaux commerciaux : le sort de la plus-value immobilière en société à l’IR ou à l’IS
A l’image d’une donation de bien sous estimée que l’on souhaiterait vendre prématurément, beaucoup d’investisseurs ont créé des SOCIETE type SCI, SARL, SAS qui relèvent du régime de l’Impôt sur les sociétés.
Ce choix fiscal est souvent plus intéressant à court terme grâce à l’amortissement linéaire comptable de 100 % de la valeur du bien immobilier pendant une durée de 30 ans réduisant ainsi le revenu Foncier, réduisant ainsi l’IR et la CSG/CRDS sur ce montant initial.
La problématique intervient le jour de la vente du bien car rétrospectivement, le marché de l’immobilier, tout comme l’inflation, a continué à augmenter, creusant ainsi l’écart qui sera soumis à cette fameuse plus-value.
Nous allons voir les différentes impositions et exonérations:
Les plus-values réalisées sont imposables. La fiscalité des plus-values dépend du type de bien cédé (amortissable ou non), de la durée de détention (supérieure à 2 ans ou inférieure à 2 ans), et du régime fiscal de la société (IS ou IR).
Tout d’abord, il faut définir si la valeur ajoutée est considérée à court terme ou à long terme.
LA PLUS-VALUE SUR LA RÉSIDENCE PRINCIPALE :
En France, les plus-values qui sont réalisées sur les ventes de résidence principale sont exonérées d’impôt à 100%. En effet, Le bien concerné doit obligatoirement être la résidence effective du propriétaire. S’il n’est pas occupé le jour de la réalisation de la vente, il faudra alors prouver qu’il l’était jusqu’au moment de la mise en vente ainsi que l’acte a été signé avant un délai raisonnable, en principe un an.
LA PLUS-VALUE SUR LA VENTE D’UN PREMIER BIEN IMMOBILIER :
Si une plus-value a lieu à cause de la vente d’un premier bien immobilier qui ne constitue pas la résidence principale du vendeur, alors cette différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien peut échapper à l’impôt si :
• Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années.
• Le montant total de la vente est réinvesti dans un autre bien immobilier dans un délai de 24 mois, affecté à son habitation principale.
• La plus-value permet de solder un crédit immobilier en cours.
• Le vendeur est invalide ou retraité et remplit les conditions de revenus prévues par le Code général des impôts (10 988 € en 2020, auxquels s’ajoutent 2 934 € par demi-part supplémentaire).
LA PLUS-VALUE SUR LES TRANSACTIONS À moins de 15 000 € :
Si vous êtes en possession de biens en copropriété ou séparés, vous pouvez être exonéré de l’impôt sur la plus-value à partir du moment où vos parts sont inférieures à 15 000 €, quel que soit le montant de la plus-value réalisée.
LA PLUS-VALUE DES NON-RÉSIDENTS EUROPÉENS :
l’exonération est totale pour les non-résidents européens qui perçoivent les bénéfices de la vente de leur résidence principale en France. Cependant, l’achat et la vente doivent remplir trois conditions :
Les ventes doivent être réalisées au plus tard le 31 décembre suivant la date de départ.
Le logement ne peut pas être loué ou prêté pendant cette période.
La nouvelle résidence ne doit pas être un paradis fiscal.
LA PLUS-VALUE SUR LES BIENS DÉTENUS DEPUIS PLUS DE 30 ANS :
Si le bien est détenu depuis 30 ans ou plus au moment de la vente, le vendeur qui réalise la plus-value est totalement exonéré d’impôt. Cette déduction s’applique quel que soit le type de bien (immeuble ou terrain). Cependant, si vous vendez le bien avant cette date limite, vous pouvez bénéficier des déductions fiscales et sociales pour chaque année de possession.
- Réduction fiscale de 6% pour la durée de détention de 5 à 21 ans, 1,65% pour les cotisations sociales
- Réduction fiscale de 4% pour la 22ème année et 1,60% pour les cotisations sociales Réduction de 9% de sur les cotisations sociales au delà de 22 ans
Intérêt de faire appel à un expert de la vente de locaux commerciaux ?
Vous l’aurez compris, la cession d’un local commercial ne s’improvise pas ! Il apparaît donc indispensable de vous faire accompagner par des professionnels. Nous sommes donc là pour optimiser et sécuriser la vente de votre bien.
Vous avez besoin d’un avis d’expert ? Le Cabinet CIEM est l’interlocuteur privilégié pour vous guider et vous accompagner à travers ses partenaires Notaires, Expert Comptables et Avocat Fiscalistes afin de vous conseiller au mieux dans les domaines social, fiscal et juridique.
Nous sommes capables de nous adapter aux différentes situations y compris celles compliquées lorsqu’un locataire est en défaut de paiement, un renouvellement de bail avec un loyer bien en deçà du marché, conflit entre locataire et bailleur.
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