Revente en LMNP / LMP

Ce qui fait entrer un propriétaire dans le domaine fiscal de la LMP est un minimum de recettes brutes annuelles issues des locations meublées de 23 000 €.
Ces recettes peuvent aussi représenter plus de 50 % des sources de revenus du propriétaire.
Le propriétaire doit de plus être inscrit et enregistré auprès du RCS. Ces trois conditions sont désormais obligatoires pour profiter de l’avantage fiscal que permet d’obtenir ce statut pour le propriétaire.
Les locations meublées peuvent être gérées de manière différente, soit par l’intermédiaire d’un exploitant et la mise en place d’un bail commercial ou de manière directe avec les locataires par l’investisseur lui-même.
Quand l’investissement est géré par un exploitant un bail commercial est signé ainsi l’exploitant s’engage à payer à l’investisseur le loyer, que son logement soit loué ou non.
L’exploitant regroupe plusieurs logements d’une même résidence et mutualise ainsi les revenus des différents lots de biens pour ensuite payer les loyers aux investisseurs. Ceci constitue un avantage si l’exploitant ne fais pas face à des problèmes de liquidité.

En ce qui concerne une vente d’un investissement en LMP, est différente d’une revente en LMNP qui dépend de la fiscalité des particuliers. Une revente en LMP relève de la fiscalité des entreprises. Une vente en LMP sera également soumise à une imposition sur les plus-values. Néanmoins cette plus-value se calcule différemment qu’en LMNP.
La plus-value correspond ici à la différence entre le prix de vente de l’investissement et la valeur nette comptable du bien. La valeur nette comptable correspond à la différence entre la valeur d’achat du bien et son montant d’amortissement.

Par exemple un bien acheté 200 000 euros et rentabilisé à hauteur de 50 000 euros. Sa valeur nette comptable est donc de 150 000 euros.
Ainsi dans le calcul de la plus-value pour une vente s’élevant à 300 000 euros par exemple, la plus-value fiscale ne sera pas de 100 000 euros mais bien de 150 000 euros.
Cette plus-value se décompose en deux parties. Une plus-value dites « long terme » qui correspond à la plus-value économique classique, dans ce cas-là : 100 000 euros. La seconde plus-value est celle dites de « court terme » qui s’élève ici à 50 000 euros.

Ces deux plus-values sont distinctes l’une de l’autre. Elles ne dépendent donc pas du même régime fiscal et social. Elles sont considérées comme des plus-values professionnelles.
Dans un premier temps la plus-value à long terme est imposée à hauteur globale de 31,5%. Cette plus-value n’est pas soumise aux cotisations sociales.
Dans un second temps la plus-value à court terme est imposée comme un revenu classique. Elle s’ajoute au revenu global et reste soumise aux cotisations sociales.