Dispositif location : Régime Général
Régime général de la location : définition
Le Régime Général permet aux bailleurs de choisir la meilleure option concernant l’imposition de leurs revenus fonciers. C’est-à-dire l’ensemble de leurs revenus liés à la location de biens immobiliers nus situés en France. Cela peut être les locations d’une maison, d’un appartement, d’un local commercial ou professionnel, d’un garage, d’une remise ou d’un terrain…
Régime général de la location : fonctionnement
Ce dispositif fiscal s’adresse aux particuliers et intervient au moment de la déclaration d’Impôt sur le Revenu. En effet, le Régime Général se compose de deux options possibles pour les particuliers :
- Le régime Micro-Foncier avec un abattement de 30 %
- Le régime Réel
Les Revenus Fonciers étant l’un des 6 catégories de revenus passibles d’Impôt sur le Revenu. Le contribuable devra alors choisir entre les deux régimes. Le choix dépendra des caractéristiques de chacun d’eux et selon sa situation financière.
Définition Micro-Foncier
Le Régime Général Micro-Foncier est un régime fiscal offrant certains avantages fiscaux. Cela s’applique en cas de déclaration de revenus fonciers provenant de locations de biens immobiliers non meublés.
Si le contribuable choisit d’opter pour ce régime lors de sa déclaration de revenus fonciers, il pourra alors bénéficier par exemple d’abattement sur son revenu imposable.
Conditions à respecter
Afin de bénéficier de ce dispositif avantageux le bailleur devra néanmoins respecter certaines conditions. Le montant brut de ses revenus fonciers, pour son bien en location non meublé, perçu dans l’année ne doit pas dépasser 15 000€.
Cette somme maximale est calculée sur l’ensemble des foyers fiscaux du particulier.
Quel que soit la durée de location du bien au cours de l’année elle sera prise en compte. Par exemple une location de seulement un mois sera prise en compte dans le total de 15 000 euros.
Fiscalité
Dans le cas où son revenu brut foncier ne dépasse pas les 15 000 € et que le contribuable opte pour cette option de régime fiscal, l’abattement fiscal s’effectue à ce moment-là. Cet abattement est à hauteur de 30 % des revenus ne prenant pas en compte les charges au cours de l’année.
Donc pour un montant de loyers équivalent à 10 000 € (hors charges), 7 000€ seront ajoutés au montant annuel de loyers encaissés. Ainsi grâce à ce dispositif vous ne serez imposés que sur 7 000 € et non sur les 10 000 € de base.
Définition Régime Général au Réel
Le Régime Général Réel est un régime fiscal offrant certains avantages fiscaux en cas de déclaration de revenus fonciers .
Il s’applique pour ceux provenant de locations de biens immobiliers non meublés.
Le contribuable peut choisir d’opter pour ce régime lors de sa déclaration de revenus fonciers dans un cas précis mais la plupart du temps la souscription à ce régime générale est obligatoire.
Conditions à respecter
La différence entre le régime réel et le régime micro-foncier est le fait que ce régime prend en compte dans son calcul la déduction de certaines charges. Néanmoins les charges pouvant être prises en compte pour être déduites des loyers doivent être d’une certaine nature :
- Travaux de réparation, d’amélioration ou de diagnostics des lieux
- Différents frais : gestion, procédure, commissions, gérance, frais d’avocat, constitution de dossier, assurances
- Primes d’assurance
- Taxes : foncières, sur les bureaux
Intérêts d’emprunt - Indemnités d’éviction d’un locataire et de relogement
- Déductions spécifiques à chacun des dispositifs existants (Dispositif Pinel, Dispositif Borloo, Dispositif Scellier…)
Fiscalité
Si les charges d’un propriétaire sont liées à celles de la liste ci-dessus, elles peuvent être entièrement déductibles.
De ce fait le résultat du calcul permettant de définir le montant de réduction sur le montant des loyers peut entraîner un bénéfice ou un déficit en fonction du montant des charges.
Par exemple pour un montant de loyer de 10 000 € avec des charges totales regroupant travaux, frais, taxes… de 2 500 €. Le montant du revenu foncier qui sera imposable sera 10 000 – 2 500 = 7 500 euros.
Si on compare au régime micro-foncier qui rendait imposable 7 000 euros de revenus fonciers, cette situation représente un déficit. Mais dans le cas de charges supérieures ce régime fiscal sera plus avantageux.
Dans les deux cas le montant des revenus fonciers imposables est cumulé avec les autres revenus du propriétaire pour la déclaration d’impôt.
Le régime réel est souvent choisi car il permet de créer du déficit foncier dans le cas où les charges seraient supérieures au montant des loyers. Ces charges importantes peuvent être dues à des travaux ou à un emprunt. Elles peuvent donc faire partie du dispositif déficit foncier et ainsi réduire l’imposition sur le revenu global.
La limite de déduction pour le régime réel est de 10 700 euros, reportable pendant 6 ans en cas de surplus de déduction.
Analyse du régime général : quel régime choisir ?
En réalité il n’existe qu’une seule situation pour laquelle un propriétaire peut choisir le régime fiscal sous lequel il souhaite être enregistré. En effet ceci est possible uniquement si les revenus liés aux loyers sont inférieurs ou égaux à 15 000 €.
En effet dans ce cas-là le contribuable va être placé sous le régime micro-foncier. Néanmoins rien ne l’empêche de vouloir bénéficier du régime réel. Rien n’empêche ce choix mais une fois ce choix réalisé celui-ci est irrévocable pour les trois années suivantes. De ce fait le choix doit être réfléchi car celui-ci peut être avantageux pour la première année mais représentant un plus gros déficit les deux années suivantes. Seulement après ces trois années le contribuable pourra revenir au régime micro-foncier.
Cette situation est la seule au cours de laquelle le choix d’un régime fiscal est possible car au-delà de 15 000 € de loyers annuels le contribuable est automatiquement soumis au régime réel.
Pour effectuer le meilleur choix il faut déterminer si le total des charges est un montant supérieur au montant équivalent à 30 % des loyers annuel.