Location Meublée LMNP / LMP

Location Meublée LMNP / LMP : Définition

Loueur de Meublé Non Professionnelle / Loueur de Meublé Professionnelle

Ce régime fiscal concerne tous les propriétaires de logements mettant leurs biens à disposition en location meublée. Cela signifie que le nécessaire pour que le locataire puisse commencer à y habiter est compris dans la location. Ainsi la location doit comporter tout le nécessaire mobilier. Quand ceci est compris dans la location le propriétaire du bien est dans une pratique que l’on définit de location meublée. Ce statut du propriétaire lui permet de bénéficier d’avantages fiscaux particuliers.

Les statuts de Loueur de Meublé Non Professionnel ou de Loueur de Meublé Professionnel offrent donc certains avantages fiscaux, dont certains sont propres à l’Investissement dans l’Ancien. Cette option de gestion locative basée sur l’acquisition d’un bien Immobilier Ancien est une alternative au Neuf souvent plus coûteux à l’achat.

Location Meublée : LMNP / LMP

Lorsque l’investisseur décide d’acquérir un bien Ancien à destination d’une location meublée il se place alors dans un objectif d’investisseur. Les biens concernés sont des biens Anciens, parfois même classés Monuments Historiques, déjà meublés. Vu comme une certaine valeur refuge pour certains investisseurs, la « vieille pierre » dispose d’une image positive dans le monde de la gestion locative immobilière.

Le propriétaire pratiquant la location meublée, qu’il soit en direct ou en résidence gérée, dépend alors du régime LMNP ou LMP. Selon la catégorie où il se situe, la fiscalité diffère. Ces deux statuts sont définit par le montant des recettes enregistrées par le propriétaire :

LMNP : si le montant des recettes est inférieur à 23 000 €,
LMP : si le montant des recettes est supérieur à 23 000 € (ou si elles représentent plus de 50 % des sources de revenus).

Dans les deux cas de figure qu’offre cet amortissement fiscal, le propriétaire peut décider de son type de bail, mais aussi de la situation géographique de son appartement. Critère essentiel et spécifique aux logements anciens, la situation géographique peut être une réelle plus-value et donc un critère important pour les futurs Acquéreurs.

Les logements sont idéalement situés en centre-ville, à proximité des commerces, des écoles ou encore des transports en commun. L’ancien bénéficie de cet avantage pour la location meublée à destination de personnes moins autonomes.

Location Meublée : Fiscalité

Il existe deux manières de bénéficier de l’amortissement loueur meublée : LMNP / LMP

Investir dans une résidence de services (résidence sénior, étudiante, EPHAD…). L’investisseur est alors propriétaire d’une chambre meublée située dans cette résidence. Il dépend alors d’un exploitant chargé du bon fonctionnement de la résidence.
Investir directement dans un immeuble (maison ou appartement) : le propriétaire meublera son bien selon une liste précise prédéfinie par décret.

Selon ces deux cas de figures, les avantages fiscaux diffèrent. Si l’investisseur décide d’acquérir une résidence de service il aura la possibilité de se faire rembourser la TVA. Si il décide d’acquérir un bien directement dans un immeuble il aura alors la possibilité de meubler son bien selon sa volonté, tant qu’il prédéfinit sur une liste les biens sélectionnés.

Au vu du succès ces dernières années de la location meublée, l’État s’est tourné vers un assouplissement du cadre fiscal de cette dernière afin de pousser les particuliers à investir leur patrimoine dans l’immobilier ancien meublé. Ce type de location est très souvent jugée comme moins contraignante que les biens nus. Les meublés ont désormais dépassés ces derniers dans l’esprit des français. Si vous avez choisi la location meublée d’un bien ancien, vous devez savoir de quel régime d’imposition vous dépendez. Il en existe en effet deux :

Régime Micro BIC
Régime Réel

Location Meublée : Fiscalité

Régime fiscal Micro BIC

Taux d’abattement : 50 % Seuil maximum de recettes : + 23 000 €

Le régime Micro BIC (Micro Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime d’imposition forfaitaire destiné aux entreprises. Il peut convenir aux particuliers pratiquant aussi de l’investissement en location meublée. Avec le succès de ce type de location, qui ne cesse de grandir, le régime Micro BIC a vu sa fiscalité assouplie par la loi des finances de 2018.

Le seuil de rentabilité est un point clé de ce régime Micro BIC. En effet c’est le montant de vos recettes qui déterminera le régime d’imposition dont vous dépendez. Si vos recettes annuelles dépassent 23 000 € vous serez alors imposer en régime Réel.

Le régime Micro BIC se distingue par sa simplicité par rapport à son alternative. Le propriétaire bénéficie d’un abattement fiscal de -50%. Il n’est donc imposable que sur la moitié de ses revenus locatifs. Ce taux grimpe jusqu’à 50% si le bien est destiné à une vocation touristique (gîtes, maisons d’hôtes…). Mais en contrepartie il ne peut déduire aucune charges réelles (emprunts, montant des travaux, réparations…).

Ce régime est donc fiscalement intéressant si la totalité des charges du bailleur est inférieure à 50% du revenu foncier. Si jamais le montant de ces charges dépassent 50%, vous pouvez alors vous tourner vers le régime Réel, plus intéressant.

Régime fiscal réel

Taux d’abattement : selon vos recettes Seuil minimum de recettes : + 23 000 €

Le régime Réel est une alternative au régime d’imposition forfaitaire Micro BIC. Ce régime prend en effet le relais lorsque vos revenus fonciers dépassent le seuil de 23 000 € ou dans le cas d’une demande particulière de l’investisseur. Cette option peut être souscrite par ce dernier si ses charges sont supérieures à 50%. Ceci rend donc le régime Micro BIC fiscalement moins attractif. Le dépassement du seuil de 23 000 € de son revenu foncier n’est donc pas la seule manière de basculer sur le régime forfaitaire Réel.

Ce régime d’imposition signifie que le bailleur pourra déduire ses charges de manière réelle et non forfaitairement. A cette déduction s’ajoute un système d’amortissement. En clair, vous allez déduire une partie du prix d’achat du bien immobilier de vos recettes locatives. Grâce à ce système, vos revenus fonciers baissent, et donc par la même occasion votre imposition.

Cette option est avantageuse en cas de gestion locative à plusieurs biens immobiliers, générant de hauts revenus. Vous pourrez alors déduire l’ensemble des dépenses liés à l’achat (frais de dossiers, de notaires) mais aussi l’ensemble des charges d’exploitation comme :

Frais de réparations, d’entretien locatif
Frais d’assurance
L’amortissement du mobilier et des locaux
Les impôts locaux
Les emprunts

Analyse : quelle est la meilleure option ?

La meilleure option de régime d’imposition pour un investissement en location meublée dépend donc du montant de vos recettes foncières annuelles, mais aussi du montant de vos charges.

Le régime Micro BIC ne vous permettant pas de déduire vos charges réelles, il est fiscalement intéressant par sa simplicité : vous ne serez imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.
Le régime Réel est lui intéressant en cas de charges supérieures à 50%. Si vos revenus ne dépassent pas 23 000 € vous pouvez quand même vous tourner vers ce régime en faisant une demande particulière. Cependant attention, ce régime est plus complexe que son alternative Micro BIC et demande la tenue d’une comptabilité.

Seules des simulations personnalisées, adaptées à votre projet immobilier et à votre réel besoin peuvent déterminer la meilleure option fiscale qui s’offre à vous.