Dispositif LMNP / LMP en VEFA
Définition LMNP & LMP
Fonctionnement des LMNP / LMP :
Si la location meublée est gérée par l’Investisseur lui-même, la location peut être de deux natures :
- De courte durée : ce mode de location est de plus en plus en développement avec le développement des plateformes de location. Elles mettent en relation les propriétaires avec les locataires pour des séjours de courte durée dans des logements classiques et souvent plus économiques qu’un séjour à l’hôtel. Avec ces nouvelles applications et sites internet organisant ce nouveau phénomène, le marché de l’Immobilier se retrouve en manque de location plus traditionnelles et de longue durée. Les dérives de ce phénomène sont nombreuses. Ainsi les lois visant à le réglementer sont de plus en plus nombreuses pour éviter un trop grand nombre de location meublées courtes durées et les sous-locations. Un propriétaire louant sur AirBnb par exemple devra posséder des autorisations spécifiques avant de mettre en location son propre logement.
- De longue durée : ces locations de longue durée doivent durer au minimum 1 an. De plus elles doivent devenir la résidence principale du locataire. Cette méthode de location diminue les tâches de rotations de locataires, d’entretiens ou de réparations…
Un propriétaire pratiquant de la location meublée avec un seul investissement dans un logement meulé soit en direct ou en résidence gérée avec à terme l’objectif de louer en Meublé Professionnel se situe pour l’instant dans la catégorie LMNP.
En effet le statut LMNP est un statut intermédiaire qui permet d’effectuer de la location en Meublé Professionnel par la suite mais ceci nécessite un investissement plus important. Dans une stratégie et une optique d’investissement progressive, la LMNP constitue le premier stade de la location meublé.
Ce statut représente une certaine catégorie de propriétaires :
- Les non-inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- Ceux louant une partie de leur résidence principale
- Ceux louant des chambres meublées
- Loueurs de manière saisonnière
- Ceux possédant des chambres d’hôtes ou des gîtes
- Ceux étant propriétaires dans des résidences de services : étudiantes, tourismes, médicalisées…)
Ce qui fait entrer un propriétaire dans le domaine fiscal de la LMP est un minimum de recettes brutes annuelles issues des locations meublées. Ce minimum est de 23 000 € ou que cette source de revenus représente plus de 50% des sources de revenus du propriétaire.
Le propriétaire doit de plus être inscrit et enregistré auprès du RCS. Ces trois conditions sont désormais obligatoires pour profiter de l’avantage fiscal que permet d’obtenir ce statut pour le propriétaire.
Les locations meublées peuvent être gérées de manière différente. Soit par l’intermédiaire d’un exploitant et la mise en place d’un bail commercial ou de manière directe avec les locataires par l’investisseur lui-même.
Quand l’investissement est géré par un exploitant, un bail commercial est signé ainsi l’exploitant s’engage à payer à l’investisseur le loyer que son logement soit loué ou non. L’exploitant regroupe plusieurs logements d’une même résidence et mutualise ainsi les revenus des différents lots de biens pour ensuite payer les loyers aux investisseurs.
Ceci constitue un avantage si l’exploitant ne fais face à encore problème de liquidité.
Une revente d’un bien en LMNP, est soumise à deux types d’imposition. Tout d’abord un impôt sur la plus-value immobilière mais aussi les prélèvements sociaux. Ainsi les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur les plus-values correspondant aux taux placés dans le tableau ci-dessous. La vente d’un investissement en LMNP est également soumise aux prélèvements sociaux classiques.
En ce qui concerne une vente d’un investissement en LMP, contrairement à la revente en LMNP qui dépend de la fiscalité des particuliers, une revente en LMP relève de la fiscalité des entreprises. Une vente en LMP sera également soumise à une imposition sur les plus-values. Néanmoins cette plus-value se calcule différemment qu’en LMNP.
La plus-value correspond ici à la différence entre le prix de vente de l’investissement et la valeur nette comptable du bien. La valeur nette comptable correspond à la différence entre la valeur d’achat du bien et son montant d’amortissement.
Par exemple un bien acheté 200 000 euros et rentabilisé à hauteur de 50 000. Sa valeur nette comptable s’élève à hauteur de 150 000 euros.
Ainsi dans le calcul de la plus-value pour une vente s’élevant à 300 000 par exemple la plus-value fiscale ne sera pas de 100 000 euros mais bien de 150 000 euros.
Cette plus-value se décompose en deux parties. Une plus-value dites « long terme » qui correspond à la plus-value économique classique; dans ce cas-là 100 000 euros. La seconde plus-value est celle dites de « court terme » qui s’élève ici à 50 000 euros.
Ces deux plus-values sont distinctes l’une de l’autre et ne disposent donc pas du même régime fiscal et social. Elles sont considérées comme des plus-values professionnelles.
Dans un premier temps les plus-values long terme sont imposées à hauteur globale de 31,5%. Cette plus-value n’est pas soumise aux cotisations sociales.
Dans un second temps la plus-value à court terme est imposée comme un revenu classique, elle s’ajoute au revenu global et reste soumise aux cotisations sociales.